I VERI RISCHI DEGLI INVESTIMENTI IN IMMOBILI

La "seconda casa" può essere un investimento molto più pericoloso di quanto si pensa: continua a leggere per capire perché...

Il "mattone che non tradisce", la tipologia di investimento più amata dagli italiani, in verità è uno degli asset più illiquidi che esistano. Con il termine "illiquido" si definiscono quegli strumenti che sono poco scambiati sul mercato, e che quindi si fa fatica a vendere. 

Dicevamo quindi che, in questi ultimi anni, il mattone italiano è diventato un "asset illiquido"; e l'aspetto più preoccupante, è che questo asset rappresenta oltre due terzi del patrimonio investito delle famiglie del nostro Paese: superiamo infatti abbondantemente i 6 mila miliardi di Euro

Cerchiamo di capire le ragioni dell'illiquidità degli immobili italiani, facendo - come al solito - il confronto con un paio di nazioni "virtuose". 

In Italia ci sono attualmente 1,5 milioni di abitazioni in vendita; negli Stati Uniti ce ne sono 1,4 milioni. In Italia la popolazione conta circa 60 milioni di persone, contro gli oltre 330 milioni degli USA.  

C'è inoltre da considerare che i tempi per il realizzo di una vendita non sono per niente veloci. Mi spiego meglio: nel nostro Paese, su tre case in vendita, se ne riesce a vendere una in - mediamente -  sette mesi e mezzo, quando negli USA una casa si vende in meno di 60 giorni. 


La ragione principale che ha reso illiquido il mercato immobiliare in Italia, è la sempre più scarsa presenza di potenziali acquirenti: il 73% della popolazione è già proprietario di immobili, quando invece in Germania avviene esattamente l'opposto, dove la maggior parte dei tedeschi vive in affitto.  

Il nostro è un retaggio del passato, e con il ricambio generazionale le cose stanno prendendo un'altra direzione... difatti, circa due terzi della cosiddetta "generazione millennials", non desidera assolutamente vivere in case di proprietà.  

Altro fattore: l'Italia viene da una storia di inflazione a doppia cifra, dove l'investimento in immobili si rivalutava da solo; inoltre, dal dopo guerra fino a qualche anno fa, il nostro era una paese che poteva vantare un sostenuto ritmo di crescita demografica; le famiglie mettevano al mondo più figli, di conseguenza la popolazione aumentava e di immobili, c'era effettivamente bisogno. Oggi sono venuti a mancare questi due fattori, che sono stati i principali propulsori della prosperosa industria immobiliare italiana. 

Lo sa bene chi è proprietario di una seconda casa, che le normativa italiana non agevola di certo gli acquisti di immobili finalizzati all'investimento: non si possono detrarre le relative spese notarili (cosa che si può invece fare per la prima casa, per il 30% del costo), sugli eventuali mutui bisogna pagare una tassa (imposta sostitutiva) pari al 2% dell'importo finanziato dalla banca, a cui vanno sommate le imposte catastali... 

Quindi non basterebbero gli affitti incassati il primo anno per coprire i costi di avviamento di questa impresa! Ammesso che, poi, che gli inquilini paghino regolarmente l'affitto! Perché se questi sono "morosi", c'è da considerare pure il disagio nel doverli "sbattere fuori", procedura non propriamente "agile", che di certo non si esegue dall'oggi al domani. Anzi.

Infine bisogna considerare le "commissioni di gestione" perpetue.... Imu e Tasi. 

Ah, quasi mi dimenticavo: ci sarebbe pure l'eventuale imposta sostitutiva del 20% sulle ipotetiche plusvalenze nel caso si decidesse di rivendere l'immobile (nel mercato illiquido di prima) entro cinque anni dall'acquisto!

E poi, e poi... i costi di manutenzione straordinaria: le case sono i beni maggiormente esposti ad obsolescenza... quindi per mantenerle in buono stato, periodicamente bisogna mettere mano al portafoglio! 

Tutto ciò non è di certo molto incoraggiante. 

Ma non crediate che abbia avuto maggiore fortuna chi, in questi anni recenti, ha cercato un "affare alternativo" comprando fondi immobiliari italiani, risultati spesso "opachi" (vedi i casi di POSTE, che se li racconti, la gente non ci crede). 

Torniamo infine ad osservare i virtuosi Stati Uniti per fare un altro confronto su quest'ultimo tema: negli ultimi 20 anni l'investimento nel principale indice immobiliare americano (acquistabile tramite una qualunque gestione) avrebbe offerto un rendimento del 500%; mentre l'investimento immobiliare diretto, avrebbe permesso di ottenere un rendimento del 210% circa. 

Insomma: il fai-da-te è pericolosissimo, molto più di quanto comunemente si creda. Pertanto, la prossima volta che vi viene in mente l'idea di "comprare mattone" in Italia, ricordatevi queste riflessioni e domandatevi "chi me lo fa fare?!?!?". 



 



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Paolo Rossetto

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